作者按语：敢于以海纳百川的宽容胸怀直面别人的反对，勇于以理性科学和合乎法律的方式反对权威，是法律人必须具备的品格。我的意见是关乎律师业发展的社会问题，无法放在实验室中验证真伪，而社会问题证真很难，证伪很易，因此，我虔诚地欢迎来自司法行政机关，律师同行和社会各界对我意见的无情批判，也欢迎激情的谩骂，让我在接受理性的批判和激情的谩骂中，发现和识别律师行业普遍的社会心理，增长自己的知识，扩展自己的视野，完善自己的见解，避免自己的见解非左即右，能对律师事业发展的决策具有参考价值。我已经从事律师职业二十多年了，在这个行业已经接近烈士暮年，更不应该为攀附权势，或讨好多数，顾忌个人的得失说违心话了，而应当为了自己钟爱的事业无所畏惧，赴汤蹈火。
一、律师行业应当举什么旗，走什么路？
律师行业经过二十年的改革，现在又走到了一个十分关键的十字路口，处在十分紧要的历史关头。举什么旗，走什么路，是关系整个行业前途与命运的头等大事。近几年来，随着律师诈骗、律师伪证、律师与腐败官员缔结利益共同体，以及通过庸俗公关拓展业务等潜规则黑幕被一一揭开，整个社会对律师行业的负面评价越来越多，“律师乱国”论甚嚣尘上，否定律师制度乃至整个法律制度，以大众民主取代宪政法治的思想获得了广泛的民意支持。在此历史背景下，如果以种种借口默许、容忍、甚至纵容和支持律师违背职业伦理和违法违纪，中国的律师业将会背离社会主义核心价值观，走上邪路，最终被人民大众所唾弃。因此，律师行业要得到社会最大多数人的赞赏、好评和支持，能够健康和可持续发展，必须高举中国特色社会主义理论的大旗，走科学发展的法治化道路。而律师事业能不能沿着科学发展的法治化道路前进，关键在于司法行政机关能不能切实践行科学发展观，能不能严格行政执法，能不能在道德、民主、理性、科学、合法和经济等价值标准相互妥协与平衡的原则指导下，对律师事业的发展依法进行科学指导。在律师事业发展过程中，司法行政机关确实做了许多有益的工作，律师对此一定会铭记在心，以感恩的心态对待，但依然要警惕和防范司法行政机关对律师行业管理过程不尊重法治，不依法办事的僭越行为、运动式治国的大跃进思维和作秀式的小聪明执政方式的巨大危害。因此，迫切需要构筑一个舆论阵地，集结反对力量，有计划有步骤地对司法行政机关行政过程中背离科学发展观，破坏法治的言行进行坚决反击和有效遏止，要让司法行政机关听到积压在律师心中的不满声音，在强大民意压力和相关法律措施配合下，迫使司法行政机关的行政行为，不得不走到法治化轨道。
1、要坚决反击和有效遏止司法行政机关违反《统计法》，对律师行业发展数据注水的行为。保证律师行业统计资料的真实性、准确性、完整性和及时性是对律师事业发展进行科学决策的先决条件，假信息比假药假货对社会的危害更为严重。如果司法行政机关为了夸大政绩，应付上级，对律师行业发展的数据进行注水，必然会掩盖律师行业发展中存在的严峻问题，就会误导上级司法行政机关作出背离律师行业总体客观情况和发展趋势的决策，就会伤害律师整体和每一个个体的利益。司法行政机关向统计局和上级机关报送的律师业务量必须以各个律师事务所的收案记录、发票和委托合同三者核对一致的数据为准，不得人为加大数据。如果司法行政机关报送的年业务增长率等相关数据与律师们的心理感受差距很大，或者与一些专门从事律师行业研究的专家学者公开的统计结果差距很大，就有可能存在数据造假，律师中的反对派就有必要向统计主管部门检举揭发，通过一定的传播渠道对此发表评论，引起社会公众对司法行政工作的广泛关注和合理质疑。
2、要坚决反击和有效遏止司法行政机关违反《律师法》，默许不符合兼职律师条件，在企业等单位具有稳定职业的人员通过弄虚作假进入律师队伍，成为名为专职律师实为兼职律师的不作为行为。律师中的反对派要坚决要求司法行政机关按照省司法厅发布的关于律师参加社会保险的通知精神，在年检注册时通过认真审查每一个人是否以律事务所工作人员名义参加了社会保险，确认每一个人是否人事关系在律师事务所，从而逐步减少和杜绝不符合准入资格的人进入律师队伍，弱化这些不受成本导向约束的人对法律服务市场秩序的扰乱。
3、要坚决反击和有效遏止司法行政机关违反《律师法》，公开力挺违法违纪律师事务所和律师的乱作为行为。如律师事务所容留不具有律师资格的人在从事法律服务，在注册的法定住所地之外设立接待站、办事处和办公室是法律和行业规章明令禁止的违法行为，司法行政机关应该是严格执法，依法实施行政处罚，而不是通过领导在正式或非正式场合的讲话进行表扬或倡导其它律师事务所向违法乱纪的律师事务所学习，更不能借助行政力量进行宣传和树为典范，误导广大律师违法乱纪 ，破坏法律市场上正当的竞争秩序，将律师业引向歧途。
4、要坚决反击和有效遏止司法行政机关违反《信息公开条例》，在律师行业管理中搞暗箱操作，任人唯亲的不阳光行为。司法行政机关对律师和律师事务所年度职业道德遵守情况、依法执业情况、队伍建设情况进行检查考核，并根据考核结果表彰先进，鞭策落后，是促进律师行业健康发展的法定义务，也是必要措施，但是应当公开考核评估标准、考核评估过程、考核评估结果，要学习民政机关对民间组织进行考核评估的先进作法，吸收社会各方面的专家进行公开、公正、公平的评价。特别应当履行考评结果的信息公开义务，让每一个被评估的律师事务所能根据评估结果，通过自己和兄弟律师事务所比较，发现自己的优势和劣势，做得好的地方做得不好的地方，从而扬长避短，更好地发展。评优争优不是为亲信谋荣誉，如果司法行政机关只公开考评标准和过程，不公开考评结果，采取暗箱操作和任人唯亲的办法，将社会负面评价较多，甚至有明显违法违纪行为，且考评成绩并不高的律师事务所树立为榜样。就会严重损害司法行政机关的社会公信力，引发律师队伍内部的冲突与矛盾，对整个律师行业形成负面激励，将律师事业引导到邪路上，从而损害律师行业的整体利益和每一个律师的个体利益。
二、律师 “奶酪”在哪里，如何获得？
根据对律师行业发展数据的统计分析，以及律师工作的程序、动作和工作时间的研究，我市每位律师至少每年能办理40个标准案件的业务（仲裁、非诉讼项目和诉讼代理每件折合标准件一件，常年法律顾问每家折合标准件6件，咨询代书每从件折合标准件1件）。我市现有116律师共计能办理业务4640标准件，但目前每人办理的业务不到20标准件，显然在现有市场环境下，法律服务产品供给能力一半是过剩的，法律服务市场过度竞争极为严重，这是当前律师事业发展中最大的瓶颈。如何破除发展瓶颈，消除律师行业一半的过剩生产能力，是关乎律师行业能否健康发展的重大难题。破解这一瓶颈的办法除了合理规划和引导律师队伍发展外，更重要的是要发现和识别律师的“奶酪”在哪里和如何获得？
1、政府法律服务市场。中央出台的依法行政纲要、推进法治政府建设和促进律师行业发展的政策，特别是中央两办转发司法部关于改善律师执业环境的意见中明确提出了政府购买法律服务。一些地方已经或正在研究将政府购买法律服务列入政府采购目录，并将相关支出列入财政预算，这些政策和措施的出台，为律师进入政府市场提供了机遇。另外，从我国政情发展的趋势看，具有法律背景和法治思维的政治家，在国家政治核心中的地位将越来越重要，乐观预计十到十五年后，国家将完成技术专家到经济专家再到法律人治国的转变，这一趋势也必将为律师进入政府市场提供机遇。因此，政府市场将是律师未来生存和发展新的空间，律师要积极储备行政管理和行政法律方面的专业知识和技能，并能动地开拓政府市场。
2、农村法律服务市场。以农村土地承包经营责任制为核心的农村改革，适应了我国农民喜欢单干的普遍心理，激发了农民的积极性，对于解决农民温饱功不可没，但是劳动力、土地等生产因素的极度分散，最终成为削弱农村组织化程度，降低农村生产要素效率，制约农村经济和社会发展的瓶颈。近年来，为了破解农村经济社会发展的难题，国家相继出台了提高农民组织化程度，集合农村生产要素，促进农村科农工贸一体化产业发展的法律和政策。这些法律和政策的出台，给律师为农村提供村级经济社会发展规划、培育农民专业合作社和农头企业，参与农村科农工贸一体化产业项目的实施等方面创造了机遇。但是农村是一个小社会，它的管理内容基本跟国家管理接近，而且管理难度极大，律师需要掌握政治、经济、法律、企业管理、社会管理、技术管理等诸多方面的知识和技能，更要有把握和平衡社会心理的法治技术，才能为农村提供优质的服务，被农村所认可。因此，律师应当储备更多的知识，掌握更多的管理技术，并积极拓展农村法律服务市场。


甘肃开诚律师事务所魏家林

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市人民政府令
　（第２号）


　　《抚顺市城镇国有土地有偿使用管理办法》业经市政府第６次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　长　　陈家泽
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九三年七月二十五日

　　　　　　　　　 抚顺市城镇国有土地有偿使用管理办法

第一章　总则





　　第一条　为加快城镇国有土地使用制度改革，坚持土地的资源管理和资产管理并重的原则，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）、《辽宁省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（以下简称《办法》）及国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，结合我市实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法所称城镇国有土地是指市区、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。


　　第三条　我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《条例》、《办法》和本办法的规定，在我市境内取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。


　　第四条　依照本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。


　　第五条　土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，不得损害社会公共利益。


　　第六条　地下资源、埋藏物和市政公用设施，不属土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股范围。


　　第七条　市、县人民政府土地管理部门负责组织实施本办法，依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。


　　第八条　土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止、入股，必须到所在地的市、县人民政府土地管理部门办理登记；涉及地上房产的，必须到同级人民政府房产管理部门办理房产登记；涉及其他地上建筑物、附着物的，必须依照法律、法规的规定，到有关部门办理手续。

第二章　有偿使用范围





　　第九条　国有、集体企业的商业、服务、金融、旅游、商品房屋、涉外工程新增建设用地（包括原地翻建）以及“三资”企业、私营企业、个体工商业户的各种新增建设用地（包括原地翻建）一律实行有偿使用。
　　上述各项建设用地凡使用城镇旧区划拨土地使用权的（包括建设单位原使用的划拨土地使用权），在使用前政府将依法收回土地使用权，然后以有偿方式出让给使用者，凡需使用农村集体所有的土地，必须先行征用转为国有后，再出让给使用者。


　　第十条　改组或新建股份制企业使用的土地，应作价入股，实行有偿使用。


　　第十一条　以划拨国有土地使用权为投资条件，与国内外企业办合资、合作企业的，其土地应实行有偿使用。


　　第十二条　新增工业建设用地除以有偿出让方式供应土地外，也可实行有偿划拨方式供应土地。


　　第十三条　因迁移、撤销、解散、破产或其他原因而停止使用划拨土地的，市、县人民政府应当依法无偿收回其划拨土地使用权，并另行出让。


　　第十四条　机关、团体和事业单位改变划拨土地的使用性质，其从事生产、经营活动占用的土地实行有偿使用。
　　
第三章　土地使用权出让





　　第十五条　市、县人民政府土地管理部门代表国家依法行使国有土地使用权的出让权。
　　国有土地使用权出让年度计划，由计委牵头，土地、规划部门参加共同编制，出让计划应包括：拟出让的地块、用地面积、用途及规划要求；经市、县人民政府批准后，由土地管理部门组织实施。


　　第十六条　出让土地的审批，按照国家及省规定的关于国家建设征用（划拨）土地审批权限执行。


　　第十七条　土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门代表出让方与土地使用者签订。


　　第十八条　土地使用权出让合同的主要内容：
　　（一）出让地块的座落、面积、用途、使用期限及起止日期；
　　（二）出让金额及付款方式和日期；
　　（三）土地使用规划；
　　（四）建设项目开工及完成期限；
　　（五）违约责任；
　　（六）合同双方当事人的名称、法定代表人或其委托人的名称；
　　（七）订立合同日期及地址；
　　（八）其他需要约定事项；
　　（九）合同正本和副本份数及存档单位。
　　土地使用权出让最高年限按《条例》第十二条的规定确定。


　　第十九条　土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖方式。


　　第二十条　协议、招标、拍卖土地使用权的程序，按《辽宁省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第八、九、十条办理。


　　第二十一条　以协议方式出让给市辖区内单位、个人使用的旧区土地使用权的出让金，商业、住宅用地按标定地价的２５％收取，工业用地按标定地价的３０％收取；以协议方式出让给外市、外商使用的旧区土地使用权的出让金，一律按标定地价全额收取出让金。
　　标定地价是出让、转让、出租、抵押、入股的地块的地价，是以抚政办发＜１９９１＞５０号文件公布的各级土地商业、住宅、工业用地的基准地价为基础，用出让年限、市场行情、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件评估出来的地价，称为宗地（地块）的标定地价。


　　第二十二条　以招标、拍卖方式出让的土地使用权的出让金，一律按成交金额收取出让金。


　　第二十三条　新征用的土地，应以征地费用为基数，按商业、住宅、工业用地分别加收３０、２５、２０％的出让金。


　　第二十四条　使用城市空闲土地的，按各级土地各种用地标定地价的全额收取出让金。


　　第二十五条　土地使用者按合同规定支付全部出让金后，应当依照本办法第八条规定办理登记，领取国有土地使用证，取得土地使用权。


　　第二十六条　土地使用权受让方应当按照出让合同规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地，如需改变出让合同规定的土地用途、规划要求及其他条款的，应报经市、县土地管理部门和规划部门批准，重新签订出让合同，调整出让金，并重新办理登记手续。


　　第二十七条　以招标、拍卖方式出让土地的中标者，不按规定签订出让合同的，市、县人民政府土地管理部门有权取消其中标权，已缴付的保证金不予退还。


　　第二十八条　受让方不按规定期限支付全部出让金的，市、县人民政府土地管理部门有权解除出让合同，其已付定金和出让金不予退还，并可追究违约责任。


　　第二十九条　出让方未按合同规定提供土地使用权的，受让方有权解除合同。合同解除后，由出让方退还出让金，并按已交出让金的４０％给予违约赔偿。

第四章　土地使用权转让





　　第三十条　按照本办法第三章规定取得的使用权再转让的，转让方必须具备下列条件：
　　（一）领有国有土地使用证；
　　（二）按土地使用权出让合同规定的期限和投资条件开发、利用土地。


　　第三十一条　转让土地使用权时，地上建筑物、其他附着物的处置按《条例》第二十三、二十四条规定办理。


　　第三十二条　土地使用权的转让方与受让方应当签订土地使用权转让合同。
　　土地使用权转让的合同内容参照本办法第十八条的规定订立。　　


　　第三十三条　同一建筑物分割转让的，产权所有人各享有相应比例的土地使用权；但同一建筑物所占的土地使用权整体不可分割。
　　分割转让土地使用权，应当经市、县人民政府土地管理部门批准，在报请审批时，转让方、受让方应当出示各自应得的土地使用权比例的证明，并应在转让合同中写明。


　　第三十四条　转让方与受让方应当到当地市、县人民政府土地管理部门办理土地权属变更登记手续，换领国有土地使用证。


　　第三十五条　转让方应向国家交付土地增值费，土地增值费视土地转让的增值情况（增值额与成本之比）而定，由市、县土地管理部门收取，计收标准如下：
　　（一）增值１００％以下（含１００％）的，按增值额的２０％计收；
　　（二）增值１０１％－２００％的部分，按增值额的３０％计收；
　　（三）增值２０１％以上部分，按增值额４０％计收。
　　土地增值额，为转让土地使用权的成交价减去成本后所剩余额。该成本包括转让方受让时核定的土地使用权价款、地面建筑物（包括基础设施）折旧残值以及土地投资贷款利息，由转让方报当地土地管理部门审查。


　　第三十六条　转让后需改变出让合同规定的土地使用用途的，依照本办法第八条的规定办理。


　　第三十七条　转让价格明显低于市场价格的，市、县土地管理部门有优先购买权，转让时市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可提高收取增值费的比例。

第五章　土地使用权出租





　　第三十八条　依照本办法第三章的规定取得的土地使用权，土地使用者对土地使用权可以出租，出租人必须具备本办法第三十条规定的条件。


　　第三十九条　土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
　　租赁合同的内容，参照本办法第十八条的规定订立。


　　第四十条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当在租赁合同签订之日起十五日内，依照本办法第八条规定办理登记。


　　第四十一条　机关、团体、事业单位利用划拨土地使用权从事生产、经营活动所占用的土地应到土地管理部门办理登记，并按该地块的标定地价，逐年交纳租金。

第六章　土地使用权抵押





　　第四十二条　凡以本办法第三章规定取得土地使用权的土地使用者（以下简称抵押人），可用土地使用权向金融机构或其他债权人（以下简称抵押权人）作为按期清偿债务的抵押。


　　第四十三条　抵押时抵押人应交验国有土地使用证、土地使用权出让合同或者转让合同等有关文本。经抵押权人核实后，抵押人与抵押权人签订抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和出让合同的规定。
　　抵押土地使用权时，地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。


　　第四十四条　抵押权人应当在抵押合同签订之日起十五日内或合同终结之日起十五日内，持合同书或注销登记申请书到当地土地管理部门办理抵押登记或注销手续，未经登记的抵押合同无效。


　　第四十五条　抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物的，应当依照本办法第八条规定办理登记，领取国有土地使用证。


　　第四十六条　处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第七章　划拨土地使用权管理





　　第四十七条　划拨国有土地使用权的转让、出租、抵押，按《抚顺市划拨国有土地使用权转让、出租、抵押暂行规定》执行。交纳出让金的比例按本办法第二十一条规定执行。


　　第四十八条　以有偿划拨方式获得土地使用权的土地使用者在办理划拨审批手续时，由土地管理部门按工业用地标定地价的１０％收取划拨费。


　　第四十九条　以有偿划拨方式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押，如转让、出租、抵押，应补办出让手续，补交出让金，依照本办法第八条规定办理登记。


　　第五十条　以划拨土地使用权为投资条件，与国内外企业搞合资、合作的单位、个人，应对土地使用权的地价进行评估，办理土地使用权出让手续、补交出让金，然后以土地使用权入股；不办出让手续，不补交出让金的，市、县人民政府土地管理部门代表政府以土地使用权的总金额作为资本在合资、合作企业入股，作为国家股份，同股同利；也可以不办出让手续，不作价入股，由市、县人民政府土地管理部门按标定地价逐年向合资、合作企业收取租金。

第八章　土地使用权入股





　　第五十一条　新设或改组股份制企业，对国有土地使用权要作价入股。


　　第五十二条　土地使用权价格由市、县土地管理部门组织具有土地估价资格的中介服务机构负责评估。评估结果由市、县人民政府土地管理部门核定。


　　第五十三条　以出让方式取得土地使用权的单位、个人，可以将土地使用权作价入股，入股后股份制企业须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务；股份制企业如改变原土地使用权出让合同规定的土地用途时，应依法经市、县土地管理部门批准，其土地资产重新评估，签订出让合同，调整出让金，办理变更登记手续。


　　第五十四条　凡以划拨国有土地使用权作价入股的单位和个人，必须先进行地价评估、办理出让手续、补交出让金后再入股，土地使用权为股份制企业所持有。也可不办出让手续、不补交出让金，由市、县土地管理部门以国有土地资产产权代表者的身份，将国有土地使用权的总金额作为资本向股份制企业入股，成为国家股份，如股份制企业对土地使用权进行转让、出租、抵押，应办理出让手续，补交出让金，按本办法第八条规定办理登记，领取国有土地使用证。


　　第五十五条　改组或新设股份制企业未按本办法对土地资产进行评估作价入股，未履行有关土地审批及变更登记手续的，其土地使用权不受法律保护。

第九章　罚则





　　第五十六条　土地使用者未按土地使用权出让合同规定的年限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当责令纠正，并可根据情节给予警告或处以出让金总额５％至１０％的罚款。
　　对受到前款规定的处罚后仍拒不改正的，市、县人民政府土地管理部门可无偿收回其土地使用权。


　　第五十七条　对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以非法收入２０％至５０％的罚款；对责任人可建议其所在单位或者上级主管部门、有管辖权的监察机关给予行政处分；对受让方、承租人，应当责令其退还非法使用的土地，拒不接受的，按《中华人民共和国土地管理法》有关规定给予处罚。


　　第五十八条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议。


　　第五十九条　本办法规定的行政处罚罚款，一律使用市财政部门印制的罚没收据，罚款上交同级财政。

第十章　附则




　　第六十条　本办法规定收取的土地使用权出让金、土地使用权转让增值费、土地使用权租金、有偿划拨费由市、县人民政府土地管理部门统一收取，上交同级财政。


　　第六十一条　对土地使用权转让、出租的管理，市工商行政管理局应予以协助。


　　第六十二条　本办法由市规划土地管理局负责解释。


　　第六十三条　本办法自发布之日起施行。