物业服务合同法律性质质疑
刘 红（安徽财经大学2004级经济法硕士研究生）

[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质，有助于理论与实践的统一。当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同，其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是，本文认为，物业服务合同与委托合同相比，除共性外，还有很多特殊性。因此，物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同

一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中，当事人一方为业主及业主团体，即委托人；另一方为物业管理公司，即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在：
（一）两者的价值取向（或者目的）基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，其本应亲自对物业进行管理，但是，业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业管理公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。由此可见，就价值取向（或目的）而言，物业服务合同与委托合同基本一致。
（二）两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务，就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解，双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司，替之对物业进行管理，是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度，物业管理公司要具备相应的物业管理能力，其从业人员也要具备相应的职业资格，并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任（参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条）。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上，才会根据自己的意志在公平的条件下，选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然，物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是，物业服务合同一旦成立，没有法定或约定原因，双方均不得随意解除合同。显然，物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础，而且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任。
（三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中，委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务，受托人则负有处理委托事务以及报告的义务，相应地，双方互享有权利。而在物业服务合同中，双方也完全符合这一特征。委托方（业主管理委员会或者业主）负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务，而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务，维修、养护物业，保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地，委托方享有获得良好物业服务的权利，受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
（四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的，而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同，物业服务的目的在于确保物业的保值、增值，为了达到这一目的，物业管理公司运用专业技术和管理手段，投入大量的人力、物力和财力，向小区业主提供综合性、专业性的服务，相应地就必须要求业主支付费用和报酬，否则物业管理公司就没有了生存的基础，也就失去了提供物业服务的动力。
（五）两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中，物业服务主要是面向全体业主的，只要业主与物业管理公司双方意思达成一致，合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同，至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章，共有十四条，该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同，笔者认为是值得商榷的。因为，物业服务合同与委托合同相比，还有很多特殊之处。具体如下：
（一）主体的特殊性
在委托合同法律关系中，只涉及两方主体，即委托人与受托人，且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中，可能涉及四方主体，即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是，在不同阶段，具体涉及的主体是不一样的：1.物业开始销售后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后，选举产生的业主委员会，与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时，物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时，合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来，业主团体自治意识还不是很强，没有成立业主委员会，是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时，合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段，而在合同履行阶段，业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利，负有一定的义务。此时，合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外，物业服务合同的受托方只能是物业管理公司，物业管理公司不仅必须是独立的法人，而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动，只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
（二）形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式，而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
（三）解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同，《中华人民共和国合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件，《物业管理条例》第12条第3款规定：业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同样对于业主委员会违反合同约定，错误地行使权利或不履行相应地义务，使物业管理公司未完成规定管理目标，物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并且造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。
（四）转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托，没有范围限制，因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定：物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不需要经过业主委员会同意，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
（五）隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，在合同履行阶段，物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同，即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的，该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人，发生的后果直接归属于物业管理公司，而不是业主或业主委员会。例如：物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在，当清洁工因为意外事件受到伤害，此时应由谁来承担责任（排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同，因为此时涉及的是民法中雇佣关系，应由清洁公司承担责任）？如果由业主来承担责任（按照物业服务合同的性质是一种委托合同，发生的后果直接约束委托人与第三人），在实践中是不现实的，因为业主并没有为任何侵权行为，依据“自己行为自己负责”的法理，要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的，虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同，但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论，同时在一个物业管理区域内业主人数众多，假如由业主承担责任，究竟如何分配才能公平？因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的；同样由业主委员会承担责任也是不现实的，因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一，业主委员会是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都没有做出清楚的回答，虽然业主委员会有自己的名称、场所，但是没有独立的财产、组织机构，无法独立承担民事责任。因此，由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
（六）归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在：1、如果委托合同是有偿的，那么，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿；2、如果委托合同是无偿的，那么，只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则，即不管物业管理公司有没有过错，只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准，就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述，物业服务合同不是一种委托合同，至少不是完全意义上的委托合同，现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同，因此，从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”，而是以“前期物业服务合同”为标题，不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同，而并非单纯的委托合同，而且这也是上述理论的一次成功的立法实践


广东省佛山市人民政府


关于印发佛山市老年人优待办法的通知
佛府[2004]22号
各区人民政府，市府直属各单位:

现将《佛山市老年人优待办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○四年二月五日



佛山市老年人优待办法



第一条 为弘扬中华民族敬老、养老、助老的传统美德，保障老年人的合法权益，发展老龄事业，根据《中华人民共和国老年人权益保障法》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 具有本市户籍，年满60周岁以上的老年人均可依照本办法在市辖各区范围内享受优待服务。

第三条 年满60周岁不满65周岁的老年人凭《佛山市老年人优待证》（以下简称《优待证》）乘坐本市各区内编码线路公共汽车按次购票的，享受半价优惠。65周岁以上老年人凭《优待证》免费。

第四条 年满60周岁不满65周岁的老年人凭《优待证》进入市内国有及国家投资为主体的公园、风景区、文化宫、博物馆、纪念馆、图书馆、艺术馆、展览馆，按次购票的，享受半价优惠。65周岁以上老年人凭《优待证》享受此款各项的免费。

第五条 老年人凭《优待证》进市内各公共体育场所、影剧院活动或看电影的享受半价优惠。

第六条 老年人凭《优待证》到市内各医疗机构就医，挂号、就诊、检查、化验、交费、取药优先，普通门诊免收挂号费，专家门诊挂号费半价优惠（特需、特优门诊除外）。有条件的医院要为老年人设立家庭病床，提供上门就诊。

第七条 对老年人乘坐车、船等交通工具给予优先购票、进站、检票、上下车船等优待。候车、候船室应设置老年人专座。

第八条 老年人凭《优待证》免费使用全市各公厕。

第九条 租赁居住房管部门管理的公产房的孤寡老年人免交租金，特困老年人半价交租。

第十条 100周岁以上的老年人凭《优待证》，由其所在地政府每月给予不低于200元的长寿补贴。当地卫生部门定期为百岁老人免费体检。

第十一条 司法行政机关、法律援助机构、律师事务所对办理涉及维护老年人权益的法律事项应提供优惠服务，符合法律援助条件的要及时给予法律援助。公证机关办理扶养、助养、赡养老年人协议公证时，免收公证费。

第十二条 各区原有的老年人优待办法中优惠程度高于本办法的条款可在当地继续执行。本市各级政府及有关部门要逐步加大对社会福利设施的投入，健全对老年人的社会保障制度。各级国家机关、社会团体、企业事业单位、基层群众自治组织和公民，应按本办法规定履行优待老年人的职责和义务。

第十三条 本市老年人优待证由市老龄工作委员会委托各区老龄工作委员会发放和管理。

第十四条 对不按本办法规定履行优待老年人义务的组织或者个人，由区老龄工作委员会责令其纠正，并进行批评教育；对不履行优待老年人义务造成严重后果的，由市或区老龄工作委员会提请其所在单位或者上级主管部门对直接责任人给予行政处分。

第十五条 本办法由市老龄工作委员会负责组织实施，各有关单位、部门应当在各自职责范围内协同实施本办法（各优待单位要张贴佛山市老年人优待标志）。

第十六条 本办法自二○○四年四月一日起实施。



附件：1.《佛山市老年人优待办法》实施细则

2.佛山市老年人优待证管理暂行规定

















附件1



《佛山市老年人优待办法》实施细则



为保证《佛山市老年人优待办法》的顺利实施，保障老年人的合法权益，特制定《〈佛山市老年人优待办法〉实施细则》（以下简称《细则》）。



一、医疗卫生

（一）优待措施：

1、老年人持《佛山市老年人优待证》（以下简称《优待证》）就医，挂号、就诊、检查、化验、交费、取药优先，普通门诊免收挂号费，专家门诊挂号费半价优惠（特需、特优门诊除外）。

2、有条件的医院要为老年人设立家庭病床，提供上门就诊。

（二）优待单位：

《佛山市老年人优待办法》第七条对医疗优待单位认定为“市内各医疗机构”，指设在佛山市行政区域内的市属、区属、镇（街道）属医疗机构。



二、体育活动

（一）优待措施：

老年人持《优待证》进市内各公共体育场所活动享受半价优惠。

（二）优待单位：

市属、区属、镇（街道）属公共体育场所。



三、公园、旅游景点

（一）优待措施：

年满60周岁不满65周岁的老年人凭《优待证》享受半价优惠。年满65周岁以上的老年人凭《优待证》享受免费优惠。

（二）优待单位：

市内国家投资为主体的公园、风景区。



四、公交

（一）优待措施：

本市各区内公共汽车编码线路，对持证老年人实行优惠。年满60周岁不满65周岁的老年人凭《优待证》享受半价优惠。年满65周岁以上的老年人凭《优待证》享受免费优惠。

（二）优待范围：

本市各区内全部编码线路公共汽车。以公共交通部门根据本办法规定，在公交车辆张贴优待标志为准。



五、司法援助

（一）优待措施：

司法行政机关、法律援助机构、律师事务所对办理涉及维护老年人权益的法律事项应提供优惠服务，符合法律援助条件的要及时给予法律援助。公证机关办理扶养、助养、赡养老年人协议公证时，免收公证费。

（二）优待单位：

市、区老年法律援助中心、公证处。

申请司法援助的具体条件、范围、办法、程序，按本市司法部门根据《佛山市老年人优待办法》制定的实施办法执行。



六、文化娱乐

（一）影剧院

1、优待措施：

老年人凭《优待证》进入市内各影剧院看电影，享受半价优惠。

2、优待单位：

市属、区属、镇（街道）属影剧院。

（二）文化宫、博物馆、纪念馆、图书馆、艺术馆、展览馆

1、优待措施：

年满60周岁不满65周岁的老年人凭《优待证》享受半价优惠。65周岁以上老年人凭《优待证》享受免费优惠。

2、优待单位：

市属、区属、镇（街道）属文化宫、博物馆、纪念馆、图书馆、艺术馆、展览馆。



七、公房租赁

租赁居住房管部门管理的公产房（代管房、托管房除外）的孤寡老年人和特困老年人可凭民政部门出具的证明，到管理该公产房的房管站（所）办理备案手续，符合《佛山市老年人优待办法》第九条规定的孤寡老人和特困老人可分别享受免交租金和半价交租优惠。

具体优待范围、条件、办理程序，按市、区房管部门根据《佛山市老年人优待办法》制定的办法执行。



八、环卫

老年人凭《优待证》免费使用全市各公厕。



九、铁路、航空、公路客运

（一）铁路

设立老年人优先购票窗口和老年人候车室，优先进站上车。

（二）航空

老年人凭《优待证》在机场航空运输公司机票代售点购买机票优先。

（三）公路客运站

设置老年人专用购票窗口，候车区。有人负责引领老年人乘客进站、上下车。



十、其它

1、100周岁以上的老年人凭《优待证》，由其户籍所在地的区政府每月发给不低于200元的长寿补贴。区卫生部门每年至少为本区百岁老人免费体检一次。

2、各区在实施《佛山市老年人优待办法》中遇到的困难和问题由各区政府协调解决。

3、本《细则》由佛山市老龄工作委员会负责解释。







附件2



佛山市老年人优待证管理暂行规定



第一条 为加强对《佛山市老年人优待证》（以下简称《优待证》）的管理工作，根据《佛山市老年人优待办法》（以下简称《办法》），制定本规定。

第二条 《优待证》由佛山市老龄工作委员会（以下简称“市老龄委”）印制，并委托各区老龄工作委员会（以下简称“区老龄委”）发放和管理。

第三条 具有本市户籍、年满60周岁以上的公民可申领《优待证》。

第四条 老年人申领《优待证》，应到户口所在地的社区居委会或村民委员会提出申请，并提交下列资料：

（一） 居民身份证；

（二） 户口簿；

（三） 彩色小一寸近照一张（相片底色为红色）。

第五条 每年办理《优待证》二次（包括首次申领、换发、更正和遗失补领）：

（一）当年6月30日前符合领证条件的，于上一年10月办理登记。

（二）当年12月31日前符合领证条件的，于当年4月办理登记。

逾期未登记的转到下一次办理。已办理登记的老年人，于上一年12月、当年6月到登记点领证。

第六条 对年满60周岁不满65周岁的老年人和年满65周岁的老年人，颁发不同的《优待证》。

年满65周岁的老年人申请换领《优待证》时，须交回原领取的《优待证》。

首次领证免费办理。

第七条 遗失或损坏《优待证》可申请补领，申请办理补领登记手续时要缴交补领费。补领费应在发证时给票据。补领缴交的费用实行收支两条线管理，上交财政专户。

第八条 因户口迁移、出国定居、去世等原因办理注销户口时，老年人或其家属应主动交回其原有的《优待证》，社区居委会或村民委员会应及时收回其《优待证》，由区老龄委上交市老龄委处理。

第九条 老年人凭《优待证》享受《办法》规定的各项待遇，其它证件不能当作《优待证》使用。

第十条 《优待证》只限于符合条件的老年人本人使用。老年人享受《办法》规定的优待时，应主动出示《优待证》，接受有关工作人员的查验。

老年人使用伪造、变造的《优待证》或冒用他人的《优待证》，服务单位和服务人员可拒绝提供《办法》规定的优惠。

第十一条 老年人持《优待证》乘坐公共交通工具或进入公园及景区等，应尽量避开上下班人流和游客高峰期。身体不适的老年人应有人陪同确保安全。提倡持《优待证》的老年人自购安全保险。

第十二条 老年人在使用《优待证》时有下列行为之一的，各级老龄委或有关单位可按照部门职责及有关规定，根据具体情况予以处理。

（一）出借《优待证》；

（二）转让《优待证》；

（三）假借遗失名义重复办理《优待证》；

（四）换领《优待证》或户口迁出本市、出国定居、去世等不交回原领取的《优待证》；

（五）将《优待证》获得的优惠票证转借、转赠或转卖给他人。

第十三条 伪造、变造、买卖《优待证》的，按相关规定移送有关部门处理；构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。

第十四条 单位或个人发现老年人违规使用《优待证》的行为，可向优待部门或各级老龄委举报。

第十五条 老龄工作者和制证、登记办证工作人员滥用职权，营私舞弊，滥发《优待证》的，由所在单位或上一级行政主管部门责令改正，并对直接负责的主管人员和直接责任人给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 提供优待的服务单位及其工作人员应热情为老年人服务。持《优待证》的老年人享受《办法》规定的优待，服务单位不得拒绝，对拒绝的单位或个人，由所在单位或上一级部门责令改正，并根据实际情况对直接负责的主管人员和直接责任人给予处理。

第十七条 本规定与《办法》同时施行。 从《办法》施行之日起，市和各区原老年人优待证停止使用。

第十八条 本规定由市老龄委负责解释。